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Mutuo variabile o con CAP, come si calcola la rata massima possibile?

16 giugno 2010
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Ultimamente i mutui con Cap sono i più scelti dalle famiglie italiane. Molti li ritengono più convenienti in quanto fissano una tetto massimo, il Cap appunto, oltre il quale il tasso di interesse, normalmente calcolato sui parametri del tasso variabile, non possa salire. Insomma, a fronte di un spread un po’ più alto per tutta la durata del mutuo, il mutuatario si tutela contro i malumori del mercato.

In realtà il conviene ad entrambe le parti, il mutuatario approfitta del tasso variabile ma ha una protezione in più, mentre la banca, a rischio di perdere qualche centinaio di euro a cliente durante i periodi di magra, ne guadagna ancora di più grazie ad uno spread molto più generoso per tutta la durata del mutuo.

Ma facciamo attenzione ai piani di ammortamento del mutuo con cap che, solitamente, sono sviluppati alla francese con le quote capitali costanti fissate nel piano di ammortamento al rogito.

Cosa vuol dire che le quote capitali sono fissate al rogito?

Non so se ci avete mai fatto caso, ogni volta che richiedete un preventivo per un mutuo con CAP, la banca ha difficoltà a calcolare immediatamente la rata massima. In più, se paragonerete gli aumenti della rata nel tempo per i mutui variabili puri e per i mutui con CAP di questo tipo, noterete che gli aumenti di rata non sono omogenei, malgrado il variabile puro sia lo stesso dato di riferimento utilizzato per calcolare gli interessi.

In molti casi infatti, pur restando al di sotto del cap, ovvero del limite massimo di rata, se con il variabile puro la rata sale a di una certa quota (ad esempio aumenta di 20€) con il variabile con cap, alle stesse condizioni, la ratà aumenterà molto di più (ad esempio di 50€). Ma perché?

Nel piano di ammortamento alla francese la rata viene composta dalla somma di due valori: una quota di capitale ed una quota di interessi, man mano che si rimborsa il capitale gli interessi diminuiscono poichè sono riferiti ad un capitale minore.

Ipotizziamo un mutuo di 100.000 euro al tasso del 4% per 20 anni con rata annuale; la rata è quindi equivalente a 7.358,15€, di cui 3.358 di capitale ed 4000.15 di interessi.

Ci sono due modi di calcolare la rata, il primo modo, il migliore per il cliente, consiste nel ricalcolare la rata ogni mese (o ad ogni scadenza nel caso di mutui a tre o sei mesi), in questo modo gli aumenti di rata sono minori perché le quote vengono ricalcolate periodicamente e riequilibrate; nel secondo caso invece, abbiamo le cosiddette quote capitali costanti fissate al rogito.

Cosa vuol dire? In generale, quando ciò accade, vuol dire che la banca vi proporrà un piano di ammortamento ben definito per quello che riguarda la restituzione delle quote capitali, saprà dirvi, fin dal momento del rogito (stipula ufficiale del mutuo) e per ogni mese, quanta parte di quota capitale andrete a pagare per tutti i 20 anni del mutuo e tale quota non verrà mai ricalcolata.

Fissate le quote capitali per tutta la durata del mutuo, ciò che cambierà saranno le quote di interessi, ricalcolate periodicamente secondo il cambiamento dei tassi di mercato.

Che ripercussioni ha questo sugli aumenti di rata?

Se al momento del rogito i tassi sono bassi, la quota capitale che si rimborsa con le prime rate sarà maggiore, di conseguenza, se i tassi aumentano le rate aumenteranno di più  rispetto ad un mutuo normale, mentre il costo finale dipenderà da come si evolveranno in futuro i tassi;
Se al momento del rogito i tassi sono alti, la quota capitale che si rimborsa con le prime rate sarà minore, di conseguenza, se i tassi aumentano, le rate aumenteranno in misura minore rispetto ad un mutuo normale.

In generale è più penalizzante un mutuo che nei primi anni fa rimborsare meno capitale perché se in futuro i tassi aumenteranno a conclusione del mutuo si saranno pagati più interessi rispetto al primo caso. Ma nel caso in cui il nostro mutuo preveda una quota capitale più alta ad inizio mutuo, se aumentano i tassi, la rata aumenterà di più di un mutuo a tasso variabile tradizionale e sarà più difficile da sostenere.

Fonte: http://sosonline.aduc.it/scheda/mutui+tasso+variabile+ridurre+rata+ridurre+costi_14088.php


Finalità del mutuo
Tipo di tasso
Valore immobile Euro
Importo del mutuo Euro
Durata del mutuo anni
Frequenza rate
Età del richiedente
anni
Impiego richiedente
Reddito dei richiedenti Euro
Domicilio del richiedente
Provincia dell’immobile
MutuiOnline S.p.A. - Cap. Soc. 1.000.000 Euro - P. IVA 13102450155
Iscrizione Albo Mediatori Creditizi presso Banca d’Italia n° 235

3 commenti »

  • MULA ha scritto:

    salve, sono in procinto di concludere con un muto variabile con cap, molti amici mi dicono di fare attenzione in quanto se il tasso supera il tetto max della rata si allungano gli anni del mutuo….la mia banca dice di no… potete darmi delucidazioni?

  • defilippis ha scritto:

    Vada su http://www.Prestitotto.it e cerchi il mediatore in attività finanziaria più vicino a Lei, saprà sicuramente come aiutarLa

  • Anna ha scritto:

    Salve!sto per accendere un mutuo e sto vagliando due proposte: il variabile con CAP BNL con piano di ammortamento alla francese (CAP 6.20, tasso euribor 1 mese+spread 3.60) e variabile bce con banca popolare di Bari (tasso bce+2.45).mutuo a 20 anni di 150000 euro per un immobile di 190000. Mi aveva incuriosito il piano di ammortamento del mutuo con CAP e della divisione della rata in due parti e devo dire che ho trovato le risposte che cercavo in questo sito. Voi, comunque, cosa mi consigliereste in questo periodo in cui i tassi sono bassi? Dovrei rogitare entro maggio.grazie

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